A Imunidade do ITBI na integralização de Capital por Empresas Imobiliárias: o tema 1.348 do STF e o limite do valor do capital social

O art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal afasta o ITBI sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, bem como sobre a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, “salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil”. Por décadas, muitos Municípios amparados nos arts. 36 e 37 do CTN estenderam essa ressalva à integralização de capital, negando a imunidade a sociedades imobiliárias e, sobretudo, às holdings patrimoniais. 

Ocorre que recentemente o Supremo Tribunal Federal encerrou essa controvérsia. Em 19 de outubro de 2026, o Plenário concluiu, em sessão virtual, o julgamento do RE 1.495.108/SP (Tema 1.348, rel. Min. Edson Fachin), oriundo de autuação do Município de Piracicaba (SP). 

Por oito votos a dois — vencidos os Ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino, deu-se provimento ao recurso do contribuinte, com a fixação da seguinte tese: “A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão.”

Prevaleceu a leitura de que o dispositivo contém duas hipóteses distintas e de que a expressão “nesses casos” remete apenas às operações de reorganização societária (fusão, incorporação, cisão e extinção). A integralização de capital, ligada à formação e à capitalização das empresas, recebeu proteção incondicionada quanto à atividade exercida. Em consequência, a interpretação dos arts. 36 e 37 do CTN que projetava a restrição sobre a integralização não subsiste: a lei complementar não pode estreitar imunidade além do que a Constituição autoriza.

A ata foi publicada em 22 de outubro de 2026 e, nos termos do art. 1.035, § 11, do CPC, vale como acórdão, permitindo a aplicação imediata do precedente às causas pendentes. As administrações municipais, por sua vez, devem rever suas práticas à luz do dever de segurança jurídica previsto no art. 30 da LINDB.

A vitória dos contribuintes não é ilimitada. O Tema 1.348 preservou expressamente o limite quantitativo firmado no Tema 796 (RE 796.376/SC), segundo o qual a imunidade “não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado”. Em síntese: a imunidade é incondicionada quanto à atividade, mas não quanto ao valor. Se o sócio confere imóveis por montante superior ao capital subscrito e o excedente é lançado em reserva de capital, essa parcela sujeita-se ao imposto.

Esse limite exige atenção redobrada na estruturação das operações, mas não legitima a prática, ainda frequente, de tributar a diferença entre o valor de integralização e um valor venal ou de mercado arbitrado pelo Município. O art. 23 da Lei nº 9.249/1995 autoriza a integralização pelo valor constante da declaração de bens do sócio, e o Tema 796 refere-se ao excedente efetivamente transferido à sociedade além do capital — não a uma diferença presumida pelo Fisco. Reforça essa conclusão o Tema 1.113 do STJ (REsp 1.937.821/SP): o valor declarado pelo contribuinte presume-se compatível com o mercado, só podendo ser afastado em processo administrativo próprio (art. 148 do CTN), vedado o arbitramento prévio com base em valor de referência fixado unilateralmente. Ressalte-se que a questão da base de cálculo ainda não foi decidida no Tema 1.348 e segue dividindo os tribunais estaduais, devendo ser avaliada caso a caso.

A tese incorporou a ressalva de simulação ou fraude à lei. A imunidade não protege operações artificiais, como a integralização seguida de imediata alienação dos imóveis com o único objetivo de evitar o imposto. Cabe ao Fisco, contudo, demonstrar concretamente o vício, não bastando a mera atividade imobiliária da sociedade. Daí a importância do propósito negocial, da documentação societária regular e da coerência entre contrato social, registros contábeis e matrículas.

Para o planejamento patrimonial, a decisão remove um obstáculo relevante à constituição de holdings. Para quem recolheu o imposto indevidamente, abre-se a via da restituição, observado o prazo quinquenal. O acórdão, porém, ainda não foi publicado, e permanece possível a oposição de embargos de declaração com pedido de modulação de efeitos, o que recomenda cautela no ajuizamento das pretensões restituitórias.

Enfim, o referido Tema 1.348 encerra uma longa controvérsia e devolve à imunidade da integralização de capital o alcance que a Constituição lhe conferiu: a atividade imobiliária deixa de ser pretexto para a cobrança do ITBI. Onde antes havia a incerteza de cada Município, há agora um precedente vinculante, e quem planeja bem deixa de pagar o que nunca foi devido.

Suelen da Silva Santos

Advogada Associada do MZ Advocacia -  OAB/RS 93.957

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